Entenda como esse indicador funciona e qual seu impacto nos investimentos em imóveis
Os fundos imobiliários (FIIs) são excelentes alternativas para quem deseja obter dinheiro com imóveis sem ter de comprá-los. Adquirindo cotas desses fundos, o investidor consegue rentabilizar no mercado imobiliário de diversas maneiras.
No entanto, antes de realizar os investimentos no ramo, é preciso se inteirar sobre um fator que impacta seus resultados: a vacância. Aqui vamos falar sobre vacância financeira e sobre vacância física, apontando como estes indicadores impactam os FIIs e quais são as diferenças entre eles.
Como funciona a vacância financeira?
A vacância financeira é o indicador que mede o percentual de renda que deixa de ser obtido com imóveis nos investimentos em FIIs. De acordo com os ativos presentes no fundo imobiliário, é possível calcular a renda potencial do investimento.
Com isso, a vacância financeira é o índice que mede o quão abaixo do máximo o investimento rende para os cotistas do fundo. Dessa forma, quanto maior for o percentual de vacância, menor está sendo a rentabilidade do investimento na comparação com o seu potencial e vice-versa.
Exemplo de vacância financeira
É bem simples de entender! O cálculo é bem fácil, veja abaixo:
Vacância financeira = (renda dos imóveis não rentabilizados do FII / renda potencial máxima do FII) x 100
Dessa maneira, se um fundo imobiliário possui uma renda potencial de R$ 100 mil por mês com aluguéis, mas atualmente gera apenas R$ 85 mil mensais, a vacância financeira é de R$ 15 mil, ou seja, a taxa de vacância é de 15%.
Como funciona a vacância física?
A vacância física é o indicador que mede o espaço não ocupado dos imóveis do FII. Dessa maneira, é preciso saber quantos imóveis não estão alugados e calcular a sua metragem.
Depois disso, basta relacionar com a metragem total dos imóveis do fundo para encontrar a taxa de vacância física. Aqui, é preciso prestar bastante atenção! Muitos imóveis estão parcialmente locados, possuindo espaços alugados e espaços disponíveis.
Se o fundo possui prédios comerciais como ativos, pode ser que nem todas as salas do edifício estejam alugadas e para calcular a vacância será preciso saber a metragem das salas desocupadas.
Exemplo de vacância física
Pode ser um pouco mais difícil descobrir a vacância física, devido aos dados necessários, mas o cálculo é bem simples, confira abaixo:
Vacância física = (total de m² não ocupados / área bruta locável) x 100
Num exemplo simples, digamos que a área bruta locável dos imóveis do FII seja de 50 mil m² e destes 5 mil m² não estejam ocupados. A taxa de vacância física seria de 10%.
Qual é a diferença entre vacância física e financeira?
Basicamente, a diferença entre vacância física e financeira é que um indicador mede o percentual de perda de renda por metro quadrado e o outro por dinheiro. Dessa forma, podemos dizer que trabalham de formas diferentes, mas conseguem medir com bastante precisão a perda de rentabilidade com imóveis em FIIs.
Em relação aos investimentos, a vacância financeira é um indicador mais importante porque considera a renda potencial, o que é o fator crucial para os rendimentos do fundo.
Qual o impacto da vacância nos investimentos?
O mercado imobiliário pode ser afetado por diversos fatores externos, como crise econômica ou sanitária, cotação de moeda, taxas básicas da economia, nível de valorização das regiões dos imóveis, entre outros.
Logo, a vacância financeira e física são formas de acompanhar atentamente o impacto desses fatores no rendimento dos fundos imobiliários. Como dissemos lá no início, quanto maior forem as taxas de vacância, menor será o rendimento potencial de um fundo.
Isso pode ser ruim para quem já é cotista do fundo e terá um menor rendimento no período. No entanto, também pode ser bom para quem deseja realizar investimentos, porque com a vacância alta, os valores de cotas dos FIIs tendem a diminuir, o que enxuga o capital necessário para começar a investir em imóveis.
